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Manutenzione della caldaia: come non farsi trovare impreparati

manutenzione-della-caldaiaLa manutenzione della caldaia è ancora un tema poco conosciuto tra i consumatori. In un periodo in cui il tema delle “fake news” è all'ordine del giorno sulle più importanti testate giornalistiche nazionali, vogliamo fare il punto sulla manutenzione della caldaia, per sfatare alcuni falsi miti e svelarvi nello specifico cosa occorre fare per non avere problemi con il proprio impianto di riscaldamento domestico.

Il primo mito da sfatare in tema di manutenzione della caldaia riguarda il quando. Molti installatori, infatti, ritengono che la manutenzione della caldaia debba essere necessariamente fatta almeno una volta all’anno.

La manutenzione della caldaia non va fatta obbligatoriamente una volta all’anno, ma rispettando la periodicità indicata nel libretto d’impianto fornito dal manutentore. È questo il primo dato che bisogna sapere quando si parla di riscaldamento.

Diverso è il discorso de i controlli di efficienza energetica, più comunemente conosciuti come controllo fumi: in questo caso, la legge prescrive dei tempi precisi in base al tipo di impianto installato e i controlli devono essere eseguiti una volta ogni 2 o 4 anni.

La manutenzione della caldaia è utile per avere un impianto funzionale ed in sicurezza. La legge, infatti, dice che la manutenzione della caldaia è obbligatoria, ma non stabilisce ogni quanto debba essere effettuata poiché dipende dal tipo di modello. Per cui non è corretto asserire che la manutenzione della caldaia vada eseguita una volta all’anno, ma deve essere invece effettuata secondo le cadenze indicate nelle istruzioni tecniche fornite dall’impresa installatrice (fermo restando che un controllo annuale è sempre auspicabile).

Qualora l’impresa non dovesse aver fornito istruzioni in merito o queste non siano più disponibili, bisogna riferirsi alle istruzioni tecniche relative al modello elaborate dal costruttore. Ovviamente, per l’installazione e la manutenzione della caldaia è sempre utile rivolgersi ad un installatore qualificato ed abilitato.

Il tecnico abilitato può essere sia l’installatore che il manutentore della caldaia: è lui ad avere l’obbligo di indicarvi quali sono e con quali cadenze vanno eseguite le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto per garantirne la sicurezza.

Quando si parla di manutenzione della caldaia ci si riferisce alla manutenzione ordinaria. Si consiglia pertanto di far controllare la parti della caldaia frequentemente soggette ad usura come gli ugelli del gas, la camera di combustione, e le guarnizioni di tenuta.

Tra le principali operazioni di manutenzione e controllo vengono consigliate dagli esperti:

  • pulizia dello scambiatore lato fumi
  • prova di tiraggio della canna fumaria
  • regolazione del funzionamento dei dispositivi di comando e regolazione
  • pulizia del bruciatore
  • verifica dei dispositivi di protezione
  • controllo e sicurezza
  • controllo della regolarità dell’accensione e del funzionamento
  • verifica visiva dell’assenza di perdite di acqua, che non siano presenti oggetti che impediscano il regolare deflusso dei prodotti della combustione, che non sia ostruita la presa d’aria

E’ molto importante ricordare che l’onere di provvedere alla manutenzione della caldaia spetta a colui che vive quotidianamente nell’appartamento, sia egli il proprietario o un inquilino in affitto.

La predisposizione di istruzioni relative al controllo periodico degli impianti ai fini della sicurezza, con l’indicazione sia dei singoli controlli da effettuare che della loro frequenza, è compito invece dell’installatore, per i nuovi impianti, e del manutentore, per gli impianti esistenti, i quali devono tenere conto delle istruzioni fornite dai produttori dei singoli apparecchi e componenti.

Anche in questo caso, la legge non indica quali siano le modalità e la frequenza con cui vanno eseguiti i controlli e gli interventi di manutenzione sugli impianti sia climatizzazione che di riscaldamento né sui singoli componenti che li costituiscono.

Ciò che impone la legge è, invece, che gli interventi di controllo e manutenzione devono essere eseguiti a regola d’arte, da operatori abilitati e nel rispetto della normativa vigente.

L’operatore, al termine delle medesime operazioni ha inoltre l’obbligo di effettuare un controllo di efficienza energetica i cui esiti vanno riportati sulle schede 11 e 12 del libretto di impianto e sul pertinente rapporto di controllo di efficienza energetica da rilasciare al responsabile dell’impianto che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.

All’esito dei controlli e della eventuale manutenzione il tecnico deve inoltre redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico.

In caso di appartamento in affitto (qualora nel contratto di locazione non sia previsto diversamente) tutti i costi inerenti alla manutenzione della caldaia spettano all’inquilino. È sempre su quest’ultimo che grava il compito della conservazione del libretto della caldaia.

Ogni caldaia deve essere munita di un “Libretto di impianto per la climatizzazione”. Il modello da usare è quello previsto dal D.M. 10/02/2014 che sostituisce i precedenti modelli di libretto di impianto e libretto di centrale e comprende anche gli impianti di condizionamento, finora esenti da tale adempimento. L’installatore, cui compete la prima compilazione del libretto per i nuovi impianti, o il responsabile dell’impianto, per gli impianti esistenti, provvede a compilare soltanto le schede pertinenti al caso e nel numero necessario a descrivere tutti i componenti dell’impianto termico.

Per gli impianti esistenti la compilazione del nuovo libretto, a cura del responsabile dell’impianto, va fatta in occasione e con la gradualità dei controlli periodici di efficienza energetica.

Il libretto della caldaia è la carta d’identità dell’impianto di riscaldamento, lo segue dalla prima accensione a fine servizio e successiva demolizione; registra tutte le modifiche, sostituzioni di apparecchi e componenti, interventi di manutenzione e di controllo, valori di rendimento nel corso della vita utile, cambi di proprietà. Ogni volta che viene eseguita la manutenzione, il tecnico deve aggiornare il libretto caldaia che il proprietario dell’immobile deve conservare ed esibire in caso di controlli del Comune insieme alle fatture ricevute. Diversamente scattano sanzioni da 500 a 3mila euro. Il libretto va compilato per la prima volta dall’installatore, all’atto della messa in funzione dell’apparecchio. Poi viene aggiornato dal responsabile dell’impianto (cioè il singolo cittadino o, in condominio, dall’amministratore o da una ditta terza da questi delegato) o dal manutentore.

Sia per le nuove che per le vecchie caldaie è stato predisposto un nuovo libretto secondo uno standard ministeriale. In caso di possesso di vecchio libretto, questo non va buttato ma conservato in modo da essere esibito in caso di controlli. Il nuovo libretto è scaricabile dal sito del ministero dello Sviluppo Economico per la compilazione manuale.

Discorso diverso va fatto per il controllo fumi della caldaia ossia il controllo di efficienza energetica. In tale ipotesi la legge non si limita solo a stabilire l’obbligatorietà del controllo, ma fissa anche le cadenze a seconda del tipo di impianto e di combustibile usato. In particolare:

  • per gli impianti domestici con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW a combustibile liquido o solido, i controlli devono essere effettuati ogni 2 anni
  • per gli impianti domestici con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW a gas metano o GPL, i controlli devono essere effettuati ogni 4 anni (ecco perché la stragrande maggioranza degli impianti domestici in Italia ha una potenza inferiore a 100 kW)
  • per gli impianti termici con potenza superiore a 100 kW a combustibile liquido o solido, i controlli devono essere effettuati ogni anno
  • per gli impianti con potenza superiore a 100 kW a gas metano o GPL, i controlli devono essere effettuati ogni 2 anni.